| Заказчик |
Юридическая компания, представляющая интересы учредителя Общества. |
| Задача |
Определить реальную рыночную стоимость 40% доли в уставном капитале компании с учетом принадлежащего ей недвижимого имущества. |
Суть дела
К нам обратилась юридическая компания, представляющая интересы участника Общества, основным видом деятельности которого является сдача в аренду недвижимости в г. Краснознаменск Московской области. В собственности компании находилось небольшое здание с офисными площадями и магазинчиками.
Между участниками общества имелся затяжной конфликт с 2014 года. Они не могли договориться о стоимости доли, подлежащей выплате в связи с выходом участника. Участник с большей долей (60%), который контролировал общество, скрывал от второго участника (40%) информацию о деятельности и документы на недвижимость. К процессу подключились юристы, чтобы завершить «цивилизованный развод» и заставить контролирующего участника общества или согласовать развод в досудебном порядке или уже через суд осуществить выход участника из общества и выплату действительной стоимости доли.
Сложность задачи заключалась в том, что у заказчика отсутствовали какие-либо документы о деятельности ООО и документы на объект недвижимости. Получение их в досудебном порядке было невозможным.
Перед специалистами АНО «ЦСЭ «Истина» была поставлена задача не только выполнить оценку, но фактически из открытых источников и специализированных сайтов собрать максимум данных о недвижимом имуществе, которое принадлежит компании, и прочую информацию, позволяющую провести расчет рыночной стоимости доли.
Особенности проекта
От Заказчика были получены выписки из ЕГРН на восемь объектов недвижимости (нежилые помещения и здания), расположенных по одному адресу, и принадлежащих на праве собственности компании.
Представители участника (40%) компании считали, что все восемь объектов недвижимости необходимо учесть при определении рыночной стоимости доли. Однако, это не так. В ходе изучения данных выписок, анализа данных сайта Росреестра и визуального осмотра объектов недвижимости, нашими специалистами было установлено, что 6 объектов недвижимости либо уже сняты с учета, либо входят в состав других объектов недвижимости.
В результате определялась рыночная стоимость 2-х нежилых зданий площадью 761,1 кв. м и 244,4 кв. м. Также при осмотре было выявлено, что оба нежилых здания представляют собой единый объект недвижимости общей площадью 1 055,5 кв. м, имеющий надземный переход из одной части здания в другую, объединенных общими инженерными сетями. Также специалистами было выявлено, что данный комплекс нежилых зданий располагается на 2-х земельных участках, принадлежащих компании на праве аренды.
Все это позволило более аргументировано описать фактическое имущество, принадлежащее компании на праве собственности, и выполнить расчет рыночной стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость 40% доли компании определялась на основании данных бухгалтерской отчетности компании, представленной на сайте Государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности (https://bo.nalog.ru/).
Однако, в отсутствии расшифровок строк бухгалтерской отчетности (в т.ч. строки «основные средства») нам нужно было понять, учтено ли выявленное недвижимое имущество на балансе компании. Проанализировав данные сайта «Прозрачный бизнес» (https://pb.nalog.ru/), мы установили, что на протяжении последних 3-х лет налог на имущество компанией не начислялся и не уплачивался. Соответственно, недвижимое имущество не было учтено в бухгалтерской отчетности компании, либо отражалось по неадекватно заниженной (инвентаризационной) стоимости.
Таким образом, нами была проведена корректировка баланса («основные средства») на рыночную стоимость недвижимого имущества.
На основе скорректированного баланса с учетом выявленного недвижимого имущества была определена действительная рыночная стоимость 40% доли компании.
Кроме того, также были проверены данные о доходах компании, с учетом общей площади недвижимости, сдаваемой в аренду, и рыночных ставок аренды офисной и торговой недвижимости г. Краснознаменск. Данная информация не вошла в отчет об оценке (недвижимость не оценивалась доходным подходом), но оказалась весьма полезна представителям клиента: с целью формирования дополнительных доводов для оппонента, который явно занижал арендные ставки.
Результат
Результат проведенной работы был оформлен в виде заключения специалиста, поскольку для формирования Отчета об оценке документов было недостаточно.
На основании Заключения специалиста юристами-представителями участника (40%) были сформулированы справедливые требования по выплате стоимости доли. Стороны вышли на переговоры.
Самый лучший спор – тот, что заканчивается до суда, когда доводы сторон подкреплены соответствующими экспертными доказательствами.