Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартир, домов и земельных участков введена государством для расчета налогов. Напомним, ранее расчет оценки делали исходя из низкой инвентаризационной стоимости недвижимости. Фактически такая стоимость складывалась из затрат на строительство объекта с применением специальных коэффициентов. Полученный результат резко отличался от действительной стоимости дома или квартиры в сторону уменьшения. Следовательно, и налог с такой недвижимости невыгоден государству, поскольку значительно занижен.

Кадастровая оценка ближе к рыночной, чем инвентаризационная. Вместе с тем, возникают ситуации, когда кадастровая стоимость в несколько раз превышает рыночную, что влечет искусственное увеличение налоговых сборов. Когда речь идет о земельных участках, измеряемых в тысячах Га, или о складах с площадью в несколько тысяч м2, необоснованно завышенная стоимость объекта может привести к многомиллионным убыткам из-за налогов.

Иногда объективная кадастровая оценка необходима для определения стоимости объекта на стадии подготовки к продаже. У арендодателя может появиться необходимость расчета арендной платы с учетом всех ценообразующих факторов по специальной формуле. Вне зависимости от целей, для которых доверителю необходимо знать, сколько стоит здание или участок, задача юристов АНО ЦСЭ «Истина» - правильно выбрать способ оспаривания кадастровой стоимости и добиться ее снижения.

В настоящее время существует два способа оспаривания кадастровой стоимости объекта:
• административный порядок (досудебный) -  предполагает обращение в комиссии, специально созданные для целей рассмотрения таких споров.
• судебный порядок – с подачей искового заявления, проведением судебного заседания и вынесением решения, где указывается окончательная  стоимость объекта – с момента вступления в законную силу это значение и будет новой достоверной оценкой.

Если для юридических лиц обязателен досудебный порядок, граждане вправе выбирать способ по своему усмотрению. На практике комиссии нередко встают на сторону заявителей, если ими представлены достаточные доказательства, в том числе мотивированное заключение о рыночной стоимости объекта. Судебные эксперты «Истины» специализируются на оценке, ими готовятся компетентные объективные исследования в полном соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

Обычно мы рекомендуем воспользоваться возможностью досудебного снижения кадастровой стоимости. Отметим, что с 2023 года и для граждан такой порядок будет обязательным. Законом определено, что с 1 января 2023 года устанавливать кадастровую стоимость будет бюджетное учреждение. Заинтересованному лицу можно будет подать соответствующее заявление (строго до снятия с учета объекта с госкадастрового учета) и отчет об оценке рыночной стоимости давностью не более полугода ко дню обращения. На основании пакета документов госбюджетное учреждение (ГБУ) внесет изменения в госкадастр. Отрицательное решение можно будет обжаловать в суд, но не исковым заявлением по ГПК РФ, а в рамках оспаривания по правилам Кодекса Административного судопроизводства. Одновременно с заявлением о признании действий ГБУ незаконным гражданину предоставлено право заявить в этом же судебном процессе об установлении кадастровой недвижимости в размере рыночной и представить уже на данном этапе имеющиеся доказательства.

Начало процедуры начинается с предварительного мнения специалиста о целесообразности корректировки цены недвижимости. Юристы «Истины»  проанализируют данные и предоставят доверителю подробный прогноз, стоит ли вообще начинать процедуру оспаривания. Экспертное мнение юристов и оценщиков позволит с максимальной точностью определить, стоит ли рассчитывать на потенциальную выгоду. Мы понимаем, что объективное мнение профессионалов по данному вопросу очень важно. Услуга по составлению предварительного прогноза оказывается командой «Истины» бесплатно.

Чтобы получить профессиональную консультацию наших юристов и, при необходимости, начать работу по снижению кадастровой стоимости объекта, доверитель предоставляет:
• выписку из Единого госреестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
• правоустанавливающие документы на недвижимость.

Непосредственная работа юриста включает в себя:
• подготовку отчета об определении рыночной стоимости, основанного на сравнительном анализе аналогичных объектов недвижимости за определенный период, с отражением стоимостной разницы между кадастровой и рыночной оценками;
• подготовку обращения в досудебном порядке с обоснованием необходимости пересмотра;
• подготовку искового заявления (при отказе внести исправления во  внесудебном порядке), представление интересов доверителя, сбор и предоставление суду доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений об объекте и подтверждающих доводы истца (или административного истца, если речь идет о рассмотрении дела в порядке КАС РФ);
• подготовку апелляционной, кассационной жалобы на принятое решение, защита интересов клиента в вышестоящих судебных инстанциях.

После снижения кадастровой стоимости спорной недвижимости мы проконтролируем, чтобы изменения в Росреестр внесли своевременно, в течение 5 рабочих дней, как установлено законом. Изменения по объекту, включенному в публичную кадастровую карту на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), обычно вносятся несколько  позднее, по мере технического обновления.